Владение зарубежной недвижимостью через фонд или траст: ключевые преимущества для украинских инвесторов

Покупка недвижимости за рубежом может преследовать разные цели: сохранение капитала, получение арендного дохода, переезд семьи, международная диверсификация активов или формирование долгосрочного семейного имущества.

Однако одно из самых важных решений необходимо принять еще до подписания договора купли-продажи: кто именно будет юридическим собственником недвижимости?

Наиболее простой вариант — прямое владение физическим лицом. Однако в случае значительных инвестиций, нескольких объектов недвижимости или активов, которые планируется сохранять в семье на протяжении нескольких поколений, прямое владение не обеспечивает оптимальный механизм наследования, управления и защиты активов.

Альтернативным вариантом может быть приобретение или владение недвижимостью через надлежащим образом структурированный частный фонд или траст.

Такие структуры подходят не каждому инвестору и не должны рассматриваться как инструменты для сокрытия собственности или незаконного ухода от налогов. Тем не менее, если они создаются для законных целей и сопровождаются надлежащим юридическим, налоговым и административным оформлением, они могут предоставить существенные преимущества.

1. В чем разница между трастом и фондом?

Хотя трасты и фонды могут выполнять схожие функции, их юридическая природа отличается.

Траст

Траст, как правило, представляет собой юридическое правоотношение, т. е. договор. В рамках этого договора:

учредитель траста передает активы доверительному собственнику;
доверительный собственник становится юридическим владельцем активов;
доверительный собственник обязан управлять активами в соответствии с трастовым договором;
активы используются в интересах определенных бенефициаров или для достижения установленных целей.

Траст не обязательно обладает отдельной правосубъектностью. Недвижимость обычно регистрируется на имя доверительного собственника или компании, принадлежащей трасту.

Частный фонд

Частный фонд обычно является самостоятельным юридическим лицом. Он может владеть недвижимостью, открывать банковские счета, заключать договоры и владеть долями или акциями компаний.

Вместо акционеров фонд, как правило, имеет:

учредителя;
совет фонда или правление;
бенефициаров;
устав и внутренний регламент;
в отдельных случаях — протектора или надзорное лицо\орган.

Точная правовая природа фонда зависит от законодательства юрисдикции, в которой он создан. Украинское налоговое законодательство также может рассматривать определенные фонды и аналогичные структуры как иностранные образования без статуса юридического лица для целей правил о контролируемых иностранных компаниях. Поэтому классификация должна проводиться индивидуально. При соблюдении определенных условий фонд или траст может и не быть субъектом законодательства о КИК.

2. Дискреционные и недискреционные трасты и фонды: преимущества и недостатки для украинского инвестора

2.1. Различия между дискреционными и недискреционными структурами

При выборе структуры важно определить не только ее юридическую форму и юрисдикцию, но и объем прав учредителя и бенефициаров.

По способу распределения имущества и дохода трасты и частные фонды условно можно разделить на:

дискреционные структуры, в которых доверительный собственник или совет фонда самостоятельно решает, кому, когда и в каком размере предоставлять имущество или доход;
недискреционные структуры, в которых бенефициары, размеры выплат и условия получения имущества заранее определены в трастовом договоре, уставе или регламенте фонда.

В отношении недискреционных трастов также часто используется термин fixed trust, то есть траст с фиксированными правами бенефициаров.

При этом дискреционность не следует путать с отзывностью. Траст может быть одновременно:

дискреционным и безотзывным;
дискреционным и отзывным;
недискреционным и безотзывным;
недискреционным и отзывным.

Для украинских правил о контролируемых иностранных компаниях одного указания в документах, что траст является дискреционным, недостаточно. Определяющее значение имеют фактические права учредителя и бенефициаров, возможность распоряжаться активами и доходом, право прекратить структуру, вернуть имущество или оказывать решающее влияние на доверительного собственника либо совет фонда.

2.2. Дискреционный траст

В дискреционном трасте доверительный собственник получает полномочия определять:

кто из установленного круга лиц получит выплату или право пользования имуществом;
когда будет произведена выплата;
в каком размере будет распределен доход;
будет ли доход распределен или сохранен внутри структуры;
кому будет предоставлено право пользоваться недвижимостью;
следует ли продать, сдать в аренду или сохранить объект.

Бенефициар дискреционного траста обычно не имеет безусловного права потребовать конкретную выплату или передачу имущества до принятия соответствующего решения доверительным собственником. Точный объем его прав всегда определяется законодательством юрисдикции траста и трастовым договором.

2.3. Преимущества дискреционного траста

Гибкость семейного планирования. Доверительный собственник может учитывать изменение семейных обстоятельств: рождение детей, переезд бенефициаров, состояние здоровья, финансовое положение или необходимость финансирования образования и лечения.

Защита недвижимости от необдуманного распоряжения. Бенефициар не может самостоятельно продать, заложить или разделить недвижимость только потому, что он входит в круг потенциальных получателей.

Возможность сохранить объект как единый семейный актив. Доход может направляться разным членам семьи, тогда как сама недвижимость продолжает принадлежать трасту.

Определенная защита от личных кредиторов бенефициара. Если бенефициар не имеет фиксированного и подлежащего немедленному взысканию права на имущество, его кредиторам может быть сложнее обратить взыскание на активы траста. Однако результат зависит от законодательства юрисдикции траста и обстоятельств конкретного спора.

Более благоприятная позиция с точки зрения украинских правил КИК — при соблюдении строгих условий. Украинский Налоговый кодекс предусматривает возможность не считать учредителя владельцем доли в иностранной компании, переданной в траст или другое иностранное образование без статуса юридического лица, если одновременно отсутствуют права:

давать указания о выплате дохода или прибыли в пользу учредителя;
распоряжаться имуществом структуры;
требовать возврата переданного имущества;
самостоятельно или совместно с бенефициарами прекратить структуру;
осуществлять фактический контроль над ней.

На практике этим условиям обычно может соответствовать только действительно независимая и безотзывная структура, а не траст, в котором учредитель формально передал имущество, но продолжает принимать все существенные решения.

2.4. Недостатки дискреционного траста

Фактическая утрата контроля учредителем. Для достижения реального юридического и налогового обособления учредитель должен передать доверительному собственнику существенные полномочия. Он не может одновременно утверждать, что не контролирует траст, и сохранять право в любой момент забрать недвижимость, заменить управляющего без оснований или обязать его произвести выплату.

Отсутствие гарантированных прав у бенефициаров. Включение лица в круг дискреционных бенефициаров не обязательно означает, что это лицо получит доход, недвижимость или право пользования объектом.

Зависимость от профессионального доверительного собственника. Учредитель и семья должны быть готовы к тому, что управляющий может отказать в продаже недвижимости или выплате средств, если считает такое решение противоречащим трастовому договору или интересам бенефициаров.

Письмо пожеланий не заменяет юридического контроля. Учредитель может подготовить letter of wishes с рекомендациями по управлению имуществом, однако в классической дискреционной структуре такое письмо обычно не должно превращаться в обязательную инструкцию для доверительного собственника.

Более высокие расходы на сопровождение. Независимый лицензированный trustee, протектор, юридическое заключение, бухгалтерская отчетность и ежегодное администрирование могут стоить существенно дороже, чем прямое владение недвижимостью или простая иностранная компания.

Налоговый результат не гарантирован названием структуры. Украинские налоговые органы оценивают не только положения трастового договора, но и фактический контроль. Если учредитель дает обязательные указания, управляет банковскими счетами, определяет получателей выплат или может беспрепятственно заменить trustee связанным лицом, он может быть признан контролирующим лицом.

Для подтверждения отсутствия контроля украинский налоговый орган может запросить документы от управляющего, выписку из трастового договора и юридическое заключение консультанта из юрисдикции траста. Порядок Министерства финансов прямо предусматривает документальное подтверждение в отношении дискреционного безотзывного траста, включая информацию об учредителе, trustee, протекторе, бенефициарах и правах соответствующих лиц.

2.5. Недискреционный траст с фиксированными правами

В недискреционном трасте права бенефициаров заранее закреплены в документах.

Например, трастовый договор может предусматривать, что:

родители пожизненно пользуются недвижимостью;
арендный доход распределяется между детьми в равных долях;
после смерти обоих родителей недвижимость подлежит передаче конкретным детям;
один бенефициар получает 60% дохода, а другой — 40%;
trustee обязан произвести выплату при наступлении определенной даты или события.

Полномочия доверительного собственника в такой структуре обычно более ограничены: он исполняет заранее установленные правила и не решает по своему усмотрению, кто должен получить имущество.

2.6. Преимущества недискреционного траста

Предсказуемость для семьи. Каждый бенефициар заранее понимает, какой доход, право пользования или часть имущества ему должна принадлежать.

Снижение риска конфликта с trustee. Если условия выплаты четко установлены, доверительный собственник имеет меньше возможностей отказать бенефициару по собственному усмотрению.

Возможность гарантировать содержание конкретного лица. Фиксированная структура может быть полезна, когда необходимо обеспечить супруга, несовершеннолетнего ребенка, нетрудоспособного родственника или другого конкретного члена семьи.

Удобство разделения права пользования и конечного права на имущество. Например, родители могут сохранить пожизненное право проживания, тогда как дети получают право на недвижимость после смерти родителей.

Более простая модель семейного управления. Для семьи может быть психологически и практически проще структура, в которой права всех участников заранее определены.

2.7. Недостатки недискреционного траста

Ограниченная гибкость. Условия, которые были разумными на момент создания траста, могут стать неэффективными через десять или двадцать лет. Изменение фиксированных прав может потребовать согласия бенефициаров, решения суда или применения специальной процедуры, предусмотренной законодательством траста.

Более высокая уязвимость прав бенефициаров. Если бенефициар имеет юридически закрепленное право на доход или имущество, такое право, в зависимости от применимого законодательства, может учитываться при его личном банкротстве, семейном споре, разделе имущества или наследовании.

Повышенный риск возникновения статуса контролирующего лица в Украине. Налоговый кодекс предусматривает, что лицо, которое не является учредителем траста, может считаться владельцем соответствующей доли в компании, находящейся в структуре, если оно имеет хотя бы одно из следующих прав:

юридическое или фактическое право требовать выплату дохода;
право распоряжаться активами;
право получить имущество при прекращении структуры;
фактический контроль над структурой.

Следовательно, если украинский налоговый резидент является фиксированным бенефициаром траста, владеющего компанией-собственником недвижимости, его право на гарантированный доход или имущество может стать основанием для анализа такого лица как контролера КИК.

Это не означает, что любой фиксированный бенефициар автоматически признается контролирующим лицом. Необходимо анализировать трастовый договор, характер прав, структуру владения недвижимостью и наличие фактического влияния. Однако риск для фиксированного бенефициара обычно выше, чем для лица, которое входит только в широкий дискреционный класс и не имеет права требовать выплату.

2.8. Дискреционные и недискреционные частные фонды

Частный фонд также может предусматривать дискреционный или фиксированный порядок предоставления имущества бенефициарам.

В дискреционном фонде совет фонда может самостоятельно определять:

получателей выплат;
размер и периодичность распределений;
условия пользования недвижимостью;
необходимость продажи или сдачи объекта в аренду;
порядок реинвестирования дохода.

В недискреционном фонде устав или внутренний регламент заранее устанавливает права конкретных бенефициаров и обязательства совета фонда.

Юридическая и налоговая квалификация фонда зависит от законодательства страны его создания. Фонд может быть самостоятельным юридическим лицом либо иностранным образованием без статуса юридического лица. Украинский Налоговый кодекс распространяет правила КИК как на иностранные юридические лица, так и на определенные иностранные образования без статуса юридического лица, к которым могут относиться трасты, фонды, учреждения и аналогичные структуры.

Если фонд является иностранным юридическим лицом, применяются стандартные критерии владения долей и фактического контроля.

Если фонд классифицируется как образование без статуса юридического лица, дополнительно анализируются права учредителя, владельца доли в имуществе фонда, бенефициаров и лиц, фактически управляющих структурой.

2.9. Преимущества дискреционного фонда

По сравнению с трастом частный фонд может быть более понятной формой для инвесторов из континентальной правовой системы, поскольку он обычно имеет собственную правосубъектность, органы управления и учредительные документы.

Его преимуществами могут быть:

регистрация недвижимости непосредственно на имя фонда;
непрерывность существования фонда после смерти учредителя;
возможность установить формальную систему управления через совет фонда;
гибкое распределение дохода между членами семьи;
возможность назначить протектора или надзорное лицо;
отсутствие акционеров, которые могли бы потребовать раздела имущества фонда.

2.10. Недостатки дискреционного фонда

Учредитель может утратить непосредственный контроль над недвижимостью, если совет фонда является действительно независимым.

При этом сохранение за учредителем слишком широких полномочий — например, безусловного права заменять совет, блокировать любые сделки, распоряжаться банковскими счетами, требовать выплаты или ликвидировать фонд — может привести к признанию фактического контроля для целей украинского законодательства о КИК.

Дополнительным недостатком являются расходы на регистрацию, содержание совета, юридический адрес, бухгалтерский учет, аудит и соблюдение требований законодательства юрисдикции фонда.

2.11. Преимущества недискреционного фонда

Фиксированные права бенефициаров делают распределение имущества более предсказуемым.

Такой фонд может использоваться, например, для:

предоставления родителям пожизненного права проживания;
обязательного покрытия расходов на содержание недвижимости;
распределения арендного дохода в установленных пропорциях;
передачи объекта детям после наступления определенного события;
ограничения возможности совета фонда изменить семейный план.

2.12. Недостатки недискреционного фонда

Фиксированные права уменьшают способность фонда адаптироваться к новым обстоятельствам.

Кроме того, гарантированное право украинского резидента на получение дохода, имущества фонда или активов при его прекращении требует отдельного анализа с точки зрения:

правил КИК;
налогообложения иностранного дохода;
ежегодной отчетности;
наследования соответствующего права;
возможных требований кредиторов или супругов бенефициара.

2.13. Влияние на наследственные права детей

Выбор между дискреционной и фиксированной структурой не отменяет необходимость анализа наследственного законодательства.

Дискреционный траст может не предоставлять детям гарантированного права на недвижимость. Недискреционный траст, напротив, может прямо закреплять их право на доход или имущество.

Однако ни одна из моделей автоматически не устраняет правила об обязательной доле, защите несовершеннолетних или возврате прижизненных дарений в наследственную массу, если такие правила предусмотрены применимым законодательством.

По украинскому законодательству право на обязательную долю имеют малолетние и несовершеннолетние дети, а также совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя. Совершеннолетний трудоспособный ребенок не имеет автоматической обязательной доли только в силу родства.

Одновременно сделка, совершаемая родителями, не должна противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей. Это не означает, что родители обязаны включать детей в число бенефициаров любого траста или фонда. Однако риск спора повышается, если ребенок уже имеет долю в недвижимости, законное право проживания, право на содержание или иной существующий имущественный интерес.

В отношении иностранной недвижимости ключевое значение также имеет законодательство страны ее местонахождения. Украинский Закон «О международном частном праве» предусматривает, что вещные права на недвижимость и наследование недвижимого имущества, как правило, регулируются правом государства, в котором находится соответствующий объект.

Поэтому иностранные правила обязательного наследования могут применяться даже тогда, когда учредители и члены семьи являются гражданами Украины.

2.14. Какую структуру выбрать?

Дискреционный безотзывный траст или фонд может быть более подходящим, если главными целями являются:

долгосрочная защита семейного капитала;
гибкое распределение дохода;
предотвращение раздела недвижимости;
защита молодых или финансово неопытных бенефициаров;
максимальное юридическое отделение имущества от учредителя.

Однако такая модель требует реальной готовности передать контроль независимому trustee или совету фонда.

Недискреционная структура может быть более подходящей, если необходимо:

гарантировать конкретным лицам право проживания или доход;
заранее установить точные доли бенефициаров;
уменьшить объем усмотрения управляющего;
обеспечить предсказуемое распределение имущества между детьми.

При этом фиксированные права могут создавать более очевидные последствия по КИК, иностранному доходу, наследованию и требованиям кредиторов.

На практике возможна и смешанная модель. Например, родители могут иметь фиксированное пожизненное право пользования недвижимостью, тогда как распределение арендного дохода между детьми и другими членами семьи остается на усмотрение trustee или совета фонда.

Для украинского инвестора выбор между дискреционной и недискреционной структурой должен основываться не только на желаемой степени контроля. Необходимо сопоставить:

правила КИК;
налоговый статус учредителя и бенефициаров;
законодательство страны расположения недвижимости;
наследственные права членов семьи;
объем полномочий trustee, совета фонда и протектора;
стоимость ежегодного сопровождения;
готовность учредителя действительно отказаться от собственности и контроля.

Структура, которая формально называется дискреционной или безотзывной, но фактически полностью управляется учредителем, может не обеспечить ожидаемых налоговых и защитных преимуществ.

3. Более эффективное наследственное планирование

Одной из основных побудительных причин организации владения иностранной недвижимостью через траст или фонд является обеспечение непрерывности владения после смерти инвестора.

Если недвижимость принадлежит физическому лицу напрямую, наследникам может потребоваться пройти наследственную процедуру в стране местонахождения имущества. Такая процедура может включать:

получение иностранного свидетельства о наследовании или соответствующего судебного решения;
перевод и легализацию украинских документов;
уплату местных налогов на наследство;
привлечение иностранных юристов;
урегулирование коллизий между различными наследственными нормами;
ожидание в течение нескольких месяцев, а в сложных случаях — значительно дольше, прежде чем недвижимость будет переоформлена.

Если недвижимость уже принадлежит трасту или фонду, смерть учредителя обычно не приводит к изменению зарегистрированного собственника. Доверительный собственник или фонд продолжает существовать, а право пользоваться недвижимостью или получать доход от нее происходит в соответствии с трастовым договором, уставом или внутренним регламентом фонда.

Это делает наследование более предсказуемым и снижает риск временной блокировки иностранной недвижимости на период оформления наследства.

4. Сохранение недвижимости как долгосрочного семейного актива

Недвижимость, полученная в наследство напрямую, может быть разделена между несколькими наследниками. Один наследник может захотеть продать объект, другой — использовать его лично, а третий — не иметь возможности или желания оплачивать расходы на содержание.

Траст или фонд позволяет заранее установить четкие правила, включая:

какие члены семьи могут пользоваться недвижимостью;
можно ли сдавать объект третьим лицам;
как финансируются расходы на содержание;
может ли недвижимость передаваться в залог;
при каких обстоятельствах объект может быть продан;
как распределяется арендный доход или выручка от продажи;
могут ли бенефициары передавать свои права.

Это помогает сохранить виллу, квартиру, коммерческое здание или портфель недвижимости как единый семейный актив, не допуская его дробления при каждой смене поколения.

5. Защита от личных и семейных рисков

При правильном структурировании недвижимость, переданная в траст или фонд, юридически отделяется от активов, находящихся в личной собственности учредителя.

Такое разграничение может обеспечить защиту от отдельных будущих рисков, включая:

личные обязательства, возникшие в связи с предпринимательской деятельностью;
требования к отдельным членам семьи;
финансовую недисциплинированность бенефициара;
споры между наследниками;
недееспособность первоначального инвестора;
неконтролируемое распоряжение недвижимостью младшими бенефициарами.

Однако защита активов не является абсолютной.

Суд может оспорить и не признать структуру, если:

Имущество было передано после возникновения требований кредиторов;
Передача активов носит фиктивный характер и учредитель продолжает обращаться с имуществом как с личным;
Структура была создана с целью уклонения от законных требований.

Наиболее устойчивыми являются структуры, созданные до возникновения каких-либо споров, при наличии реального юридического обособления, независимого управления и надлежащего документального оформления.

6. Непрерывность управления в случае недееспособности

Прямое владение может создавать практические сложности, если собственник теряет возможность подписывать документы, управлять отношениями с арендаторами, согласовывать ремонт или взаимодействовать с банком.

Траст или фонд может продолжать функционировать через доверительного собственника или совет фонда без необходимости переоформления недвижимости на другое лицо.

Учредительные документы могут определять:

кто принимает решения в случае недееспособности учредителя;
кто согласовывает существенные ремонтные работы или рефинансирование;
каким образом осуществляется управление недвижимостью;
как выделяются средства на содержание и уход за учредителем;
кто осуществляет надзорные полномочия.

Это особенно важно для семей, члены которых проживают в разных странах.

7. Централизованное управление несколькими объектами зарубежной недвижимости

Инвестор может владеть квартирой в Европейском союзе, курортной недвижимостью в другой стране, а также коммерческими или арендными объектами в третьей юрисдикции.

Если каждый объект принадлежит инвестору лично, это может привести к разрозненному администрированию, отдельным наследственным процедурам и несогласованному принятию решений.

Фонд или траст может обеспечить единый механизм семейного управления. В зависимости от местного законодательства и налоговых требований структура может владеть недвижимостью напрямую либо через отдельные компании-собственники.

Типовая структура может выглядеть следующим образом:

Украинский учредитель → фонд или траст → местная компания-собственник → зарубежная недвижимость

Использование отдельной компании для каждого существенного объекта также может помочь разграничить риски, связанные с арендаторами, подрядчиками, финансированием и управлением недвижимостью.

При этом структура не должна быть неоправданно сложной. Каждая дополнительная компания влечет расходы на бухгалтерский учет, налоговую отчетность, аудит, юридический адрес и административное сопровождение.

8. Контролируемый доступ для бенефициаров

Траст или фонд позволяет предоставить членам семьи экономические выгоды без немедленной передачи им полной собственности и контроля.

Например, учредительные документы могут предусматривать, что:

родители вправе пользоваться недвижимостью пожизненно;
дети начинают получать арендный доход после достижения определенного возраста;
бенефициары могут пользоваться недвижимостью, но не вправе продать ее или передать в залог;
выручка от продажи должна быть реинвестирована;
выплаты могут производиться на образование, медицинское обслуживание или приобретение жилья;
существенные сделки требуют согласия протектора или независимого члена совета фонда.

Такой механизм может быть более гибким, чем прямое дарение недвижимости детям или передача долей в общей собственности нескольким родственникам.

9. Более высокий уровень конфиденциальности, но не анонимность

Траст или фонд может обеспечить определенный уровень законной конфиденциальности, поскольку имя учредителя не всегда указывается в публичном реестре недвижимости в качестве зарегистрированного собственника.

Однако конфиденциальность не следует путать с анонимностью.

Банки, доверительные собственники, зарегистрированные агенты, нотариусы и другие регулируемые поставщики услуг обычно идентифицируют учредителя, доверительного собственника, бенефициаров, протектора и лиц, осуществляющих контроль.

В соответствии с международными стандартами раскрытия бенефициарной собственности к лицам, связанным с трастом, относятся его учредитель, доверительный собственник, протектор, бенефициары и любые лица, осуществляющие конечный эффективный контроль.

Общий стандарт отчетности CRS также требует от финансовых учреждений идентифицировать и, в соответствующих случаях, раскрывать контролирующих лиц трастов и аналогичных структур.

Украина впервые провела международный автоматический обмен информацией о финансовых счетах в рамках CRS в сентябре 2024 года и в настоящее время получает информацию от иностранных юрисдикций-партнеров.

Следовательно, траст или фонд должен создаваться для целей наследственного планирования, управления, защиты активов и инвестирования, а не для сокрытия собственности от налоговых органов.

10. Возможности налогового и транзакционного планирования

Траст или фонд в отдельных случаях может повысить эффективность общей налоговой и транзакционной структуры, однако не обеспечивает автоматического снижения налогов.

Потенциальные преимущества могут включать:

отсутствие необходимости повторного переоформления юридического титула при смене поколений;
сохранение выручки от продажи внутри структуры для последующего реинвестирования;
централизованный учет арендного дохода и расходов на недвижимость;
разграничение собственности на недвижимость и личного налогового положения отдельных бенефициаров;
возможность передачи долей в холдинговой компании вместо непосредственной передачи недвижимости;
применение льгот по соглашениям об избежании двойного налогообложения, если для этого существуют законные основания.

Одновременно структура может создавать дополнительную налоговую нагрузку, включая:

налог на передачу недвижимости или гербовый сбор при приобретении или внесении имущества;
налог на прирост капитала при передаче уже приобретенной недвижимости;
ежегодный налог на недвижимость, муниципальные сборы или налог на имущество;
налог на арендный доход;
корпоративный налог или налог на доход фонда;
налоги на выплаты бенефициарам;
налог на наследство или дарение;
специальные налоги на недвижимость, принадлежащую компаниям;
налогообложение в Украине в рамках правил о контролируемых иностранных компаниях.

Некоторые юрисдикции также облагают налогом косвенную передачу недвижимости, когда продаются доли или акции компании, основной актив которой представлен недвижимостью.

Поэтому необходимо моделировать не только приобретение объекта, но и ежегодное владение, выплаты, наследование и будущий выход из инвестиции.

11. Налоговые аспекты для украинского инвестора

Для налогового резидента Украины создание иностранного фонда или траста может повлечь обязанности по отчетности и налогообложению в Украине.

11.1. Правила о контролируемых иностранных компаниях

Украинское законодательство о КИК может применяться не только к иностранным компаниям, но и при определенных обстоятельствах к трастам, фондам и другим иностранным образованиям без статуса юридического лица.

Государственная налоговая служба Украины прямо указывает, что трасты и фонды могут подпадать под правила КИК, а юридическое владение не является единственным критерием. Также могут учитываться косвенное владение и фактический контроль, включая возможность давать обязательные указания, проводить или блокировать операции по банковским счетам и влиять на распределение дохода. (tax.gov.ua)

Украинский резидент, создающий иностранную структуру либо приобретающий права в такой структуре, может быть обязан уведомить украинские налоговые органы в течение 60 календарных дней. Также может возникнуть обязанность по ежегодному представлению отчетности по КИК, как правило, вместе с годовой декларацией физического лица. (tax.gov.ua)

Существуют обстоятельства, при которых учредитель надлежащим образом оформленного дискреционного и безотзывного траста может не считаться владельцем или контролирующим лицом активов.

Однако для этого должны соблюдаться строгие юридические и фактические условия, а украинский налоговый орган может запросить трастовый договор, подтверждение доверительного собственника и юридическое заключение иностранного консультанта. (tax.gov.ua)

Самого указания в документах, что траст является «безотзывным», недостаточно, если учредитель сохраняет фактический контроль.

11.2. Налогообложение иностранного дохода

Налоговые резиденты Украины, как правило, обязаны декларировать иностранные доходы.

К ним могут относиться арендный доход, выплаты из траста или фонда, доход, отнесенный на контролирующее лицо по правилам КИК, а также прибыль от продажи зарубежных активов.

Налоги, уплаченные за рубежом, потенциально могут быть зачтены в Украине при соблюдении требований законодательства и соответствующего соглашения об избежании двойного налогообложения. (tax.gov.ua)

Конкретный налоговый результат зависит от того, кому принадлежит доход: самой структуре, украинскому контролирующему лицу или бенефициару, получающему выплату.

11.3. Финансирование приобретения

До создания структуры инвестору также необходимо определить источник финансирования приобретения иностранной недвижимости.

В период действия украинских валютных ограничений возможность перевода средств из Украины для иностранных инвестиций может быть ограничена.

До заключения договора купли-продажи необходимо оценить:

возможность использования средств, уже находящихся за рубежом;
допустимые переводы из Украины;
возможность получения финансирования от иностранного банка;
документы, подтверждающие происхождение средств;
требования доверительных собственников, банков и нотариусов.

Создание фонда или траста само по себе не является законным способом обхода украинских валютных ограничений.

12. Когда фонд или траст является наиболее целесообразным?

Частный фонд или траст целесообразно рассмотреть, если:

стоимость объекта или портфеля недвижимости является существенной;
недвижимость планируется сохранить в семье более чем на одно поколение;
объектом будут пользоваться или получать выгоду несколько бенефициаров;
инвестор владеет активами в нескольких странах;
наследование через иностранную процедуру probate будет сложным;
требуется ограничить преждевременную или неконтролируемую продажу;
важно обеспечить непрерывность управления в случае смерти или недееспособности;
семье необходим формализованный механизм управления;
структура будет владеть не только недвижимостью, но и другими инвестициями.

Прямое владение может оставаться более эффективным для одного объекта относительно небольшой стоимости, предназначенного преимущественно для личного пользования, особенно если ежегодные расходы на содержание фонда или траста превышают практическую выгоду от такой структуры.

13. Распространенные ошибки

Наиболее частые ошибки включают:

Создание структуры после приобретения недвижимости.
Передача уже приобретенного объекта может повлечь дополнительный налог на передачу, налог на прирост капитала и необходимость получения согласия кредитора.
Выбор юрисдикции исключительно по низкой налоговой ставке.
Юрисдикция фонда или траста должна быть совместима с законодательством страны расположения недвижимости, налоговым резидентством инвестора и странами проживания бенефициаров.
Сохранение чрезмерного личного контроля.
Если учредитель продолжает единолично принимать все решения и пользоваться активами без ограничений, предполагаемое юридическое и налоговое обособление может быть поставлено под сомнение.
Игнорирование украинской отчетности по КИК.
Траст или фонд, созданный за рубежом, может создавать обязанности по уведомлению, отчетности и налогообложению в Украине.
Предположение, что структура гарантирует анонимность.
Международный обмен информацией, процедуры KYC и правила раскрытия бенефициарной собственности делают полную анонимность практически невозможной.
Отсутствие планирования выхода из структуры.
Последствия продажи недвижимости, передачи компании-собственника или прекращения фонда либо траста должны анализироваться с самого начала.

14. Рекомендуемый процесс структурирования

До приобретения иностранной недвижимости через траст или фонд инвестору следует провести комплексный анализ, включающий:

налоговое резидентство Украины и риски применения правил КИК;
законодательство о недвижимости страны местонахождения объекта;
налоги на приобретение и передачу имущества;
налогообложение арендного дохода и прироста капитала;
наследственное право и правила об обязательной доле;
риски, связанные с режимом имущества супругов;
законодательство о фондах и трастах;
правила раскрытия бенефициарной собственности и отчетность CRS;
банковские требования и подтверждение происхождения средств;
валютные ограничения;
условия финансирования;
ежегодные административные расходы;
предполагаемые правила наследования и распределения дохода.

Только после проведения такого анализа следует выбирать юрисдикцию, разрабатывать учредительные документы и формировать структуру владения.

Заключение

Владение зарубежной недвижимостью через фонд или траст может предоставить украинскому инвестору эффективный механизм наследственного планирования, семейного управления, непрерывности, контролируемого доступа и законного обособления активов.

Основное преимущество такой структуры, как правило, заключается не в немедленной налоговой экономии.

Ее реальная ценность состоит в создании четких правил относительно того, как недвижимость будет принадлежать семье, управляться, использоваться и передаваться на протяжении нескольких поколений.

Одновременно траст или фонд создает дополнительные налоговые, отчетные, бухгалтерские и комплаенс-обязанности. Украинские правила КИК, отчетность CRS и иностранные требования по раскрытию бенефициарной собственности должны учитываться с самого начала.

Nexus Consulting сопровождает украинских инвесторов при разработке и внедрении международных структур владения недвижимостью, включая:

сравнение прямого, корпоративного, трастового и фондового владения;
анализ украинских последствий по правилам КИК;
выбор подходящей юрисдикции;
координацию с иностранными доверительными собственниками, администраторами фондов и юристами по недвижимости;
подготовку и проверку учредительных и корпоративных документов;
планирование наследования и прав бенефициаров;
текущее корпоративное, налоговое и отчетное сопровождение.

Каждая структура должна разрабатываться индивидуально с учетом налогового резидентства инвестора, семейных обстоятельств, источника средств, юрисдикции недвижимости и долгосрочных целей.

Настоящая статья предоставляется исключительно в информационных целях и не является индивидуальной юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Применимый правовой и налоговый режим должен быть отдельно подтвержден в Украине и в каждой иностранной юрисдикции, связанной со структурой.