Володіння закордонною нерухомістю через фонд або траст: ключові переваги для українських інвесторів

Купівля нерухомості за кордоном може переслідувати різні цілі: збереження капіталу, отримання орендного доходу, переїзд сім’ї, міжнародна диверсифікація активів або формування довгострокового сімейного майна.

Однак одне з найважливіших рішень необхідно прийняти ще до підписання договору купівлі-продажу: хто саме буде юридичним власником нерухомості?

Найпростіший варіант — пряме володіння фізичною особою. Однак у разі значних інвестицій, кількох об'єктів нерухомості або активів, які планується зберігати в сім'ї протягом кількох поколінь, пряме володіння не забезпечує оптимальний механізм спадкування, управління та захисту активів.

Альтернативним варіантом може бути придбання або володіння нерухомістю через належним чином структурований приватний фонд або траст.

Такі структури підходять не кожному інвестору і не повинні розглядатися як інструменти для приховування власності або незаконного ухилення від податків. Тим не менш, якщо вони створюються для законних цілей і супроводжуються належним юридичним, податковим та адміністративним оформленням, вони можуть надати суттєві переваги.

1. У чому різниця між трастом і фондом?

Хоча трасти та фонди можуть виконувати схожі функції, їх юридична природа відрізняється.

Траст

Траст, як правило, являє собою юридичне правовідношення, тобто договір. У рамках цього договору:

засновник трасту передає активи довірчому власнику;
довірчий власник стає юридичним власником активів;
довірчий власник зобов'язаний управляти активами відповідно до трастового договору;
активи використовуються в інтересах визначених бенефіціарів або для досягнення встановлених цілей.

Траст не обов'язково володіє окремою правосуб'єктністю. Нерухомість зазвичай реєструється на ім'я довірчого власника або компанії, що належить трасту.

Приватний фонд

Приватний фонд зазвичай є самостійною юридичною особою. Він може володіти нерухомістю, відкривати банківські рахунки, укладати договори та володіти частками або акціями компаній.

Замість акціонерів фонд, як правило, має:

засновника;
раду фонду або правління;
бенефіціарів;
статут і внутрішній регламент;
в окремих випадках — протектора або наглядову особу\орган.

Точна правова природа фонду залежить від законодавства юрисдикції, в якій він створений. Українське податкове законодавство також може розглядати певні фонди та аналогічні структури як іноземні утворення без статусу юридичної особи для цілей правил про контрольовані іноземні компанії. Тому класифікація повинна проводитися індивідуально. При дотриманні певних умов фонд або траст може і не бути суб'єктом законодавства про КІК.

2. Дискреційні та недискреційні трасти та фонди: переваги та недоліки для українського інвестора

2.1. Відмінності між дискреційними та недискреційними структурами

При виборі структури важливо визначити не тільки її юридичну форму та юрисдикцію, але й обсяг прав засновника та бенефіціарів.

За способом розподілу майна та доходу трасти і приватні фонди умовно можна розділити на:

дискреційні структури, в яких довірчий власник або рада фонду самостійно вирішує, кому, коли і в якому розмірі надавати майно або дохід;
недискреційні структури, в яких бенефіціари, розміри виплат і умови отримання майна заздалегідь визначені в трастовому договорі, статуті або регламенті фонду.

Щодо недискреційних трастів також часто використовується термін fixed trust, тобто траст з фіксованими правами бенефіціарів.

При цьому дискреційність не слід плутати з відзивністю. Траст може бути одночасно:

дискреційним і безвідзивним;
дискреційним і відзивним;
недискреційним і безвідзивним;
недискреційним і відзивним.

Для українських правил про контрольовані іноземні компанії одного зазначення в документах, що траст є дискреційним, недостатньо. Визначальне значення мають фактичні права засновника та бенефіціарів, можливість розпоряджатися активами і доходом, право припинити структуру, повернути майно або здійснювати вирішальний вплив на довірчого власника або раду фонду.

2.2. Дискреційний траст

У дискреційному трасті довірчий власник отримує повноваження визначати:

хто із встановленого кола осіб отримає виплату або право користування майном;
коли буде здійснено виплату;
в якому розмірі буде розподілено дохід;
чи буде дохід розподілений або збережений у структурі;
кому буде надано право користуватися нерухомістю;
чи слід продати, здати в оренду або зберегти об'єкт.

Бенефіціар дискреційного трасту зазвичай не має безумовного права вимагати конкретну виплату або передачу майна до прийняття відповідного рішення довірчим власником. Точний обсяг його прав завжди визначається законодавством юрисдикції трасту і трастовим договором.

2.3. Переваги дискреційного трасту

Гнучкість сімейного планування. Довірчий власник може враховувати зміну сімейних обставин: народження дітей, переїзд бенефіціарів, стан здоров'я, фінансове становище або необхідність фінансування освіти та лікування.

Захист нерухомості від необдуманого розпорядження. Бенефіціар не може самостійно продати, закласти або розділити нерухомість тільки тому, що він входить до кола потенційних отримувачів.

Можливість зберегти об'єкт як єдиний сімейний актив. Дохід може спрямовуватися різним членам сім'ї, тоді як сама нерухомість продовжує належати трасту.

Певний захист від особистих кредиторів бенефіціара. Якщо бенефіціар не має фіксованого і підлягаючого негайному стягненню права на майно, його кредиторам може бути складніше звернути стягнення на активи трасту. Однак результат залежить від законодавства юрисдикції трасту і обставин конкретної суперечки.

Більш сприятлива позиція з точки зору українських правил КІК — при дотриманні суворих умов. Український Податковий кодекс передбачає можливість не вважати засновника власником частки в іноземній компанії, переданої в траст або інше іноземне утворення без статусу юридичної особи, якщо одночасно відсутні права:

давати вказівки про виплату доходу або прибутку на користь засновника;
розпоряджатися майном структури;
вимагати повернення переданого майна;
самостійно або разом з бенефіціарами припинити структуру;
здійснювати фактичний контроль над нею.

На практиці цим умовам зазвичай може відповідати тільки дійсно незалежна і безвідзивна структура, а не траст, в якому засновник формально передав майно, але продовжує приймати всі суттєві рішення.

2.4. Недоліки дискреційного трасту

Фактична втрата контролю засновником. Для досягнення реального юридичного і податкового відокремлення засновник повинен передати довірчому власнику суттєві повноваження. Він не може одночасно стверджувати, що не контролює траст, і зберігати право в будь-який момент забрати нерухомість, замінити керуючого без підстав або зобов'язати його здійснити виплату.

Відсутність гарантованих прав у бенефіціарів. Включення особи до кола дискреційних бенефіціарів не обов'язково означає, що ця особа отримає дохід, нерухомість або право користування об'єктом.

Залежність від професійного довірчого власника. Засновник і сім'я повинні бути готові до того, що керуючий може відмовити у продажу нерухомості або виплаті коштів, якщо вважає таке рішення таким, що суперечить трастовому договору або інтересам бенефіціарів.

Лист побажань не замінює юридичного контролю. Засновник може підготувати letter of wishes з рекомендаціями щодо управління майном, однак у класичній дискреційній структурі таке лист зазвичай не повинно перетворюватися на обов'язкову інструкцію для довірчого власника.

Вищі витрати на супровід. Незалежний ліцензований trustee, протектор, юридичний висновок, бухгалтерська звітність та щорічне адміністрування можуть коштувати суттєво дорожче, ніж пряме володіння нерухомістю або проста іноземна компанія.

Податковий результат не гарантований назвою структури. Українські податкові органи оцінюють не тільки положення трастового договору, але й фактичний контроль. Якщо засновник дає обов'язкові вказівки, управляє банківськими рахунками, визначає отримувачів виплат або може безперешкодно замінити trustee пов'язаною особою, він може бути визнаний контролюючою особою.

Для підтвердження відсутності контролю український податковий орган може запитати документи від керуючого, виписку з трастового договору і юридичний висновок консультанта з юрисдикції трасту. Порядок Міністерства фінансів прямо передбачає документальне підтвердження щодо дискреційного безвідзивного трасту, включаючи інформацію про засновника, trustee, протектора, бенефіціарів та права відповідних осіб.

2.5. Недискреційний траст з фіксованими правами

У недискреційному трасті права бенефіціарів заздалегідь закріплені в документах.

Наприклад, трастовий договір може передбачати, що:

батьки пожиттєво користуються нерухомістю;
орендний дохід розподіляється між дітьми у рівних частках;
після смерті обох батьків нерухомість підлягає передачі конкретним дітям;
один бенефіціар отримує 60% доходу, а інший — 40%;
trustee зобов'язаний здійснити виплату при настанні певної дати або події.

Повноваження довірчого власника в такій структурі зазвичай більш обмежені: він виконує заздалегідь встановлені правила і не вирішує на свій розсуд, хто повинен отримати майно.

2.6. Переваги недискреційного трасту

Прогнозованість для сім'ї. Кожен бенефіціар заздалегідь розуміє, який дохід, право користування або частина майна йому повинна належати.

Зниження ризику конфлікту з trustee. Якщо умови виплати чітко встановлені, довірчий власник має менше можливостей відмовити бенефіціару на власний розсуд.

Можливість гарантувати утримання конкретної особи. Фіксована структура може бути корисна, коли необхідно забезпечити подружжя, неповнолітню дитину, недієздатного родича або іншого конкретного члена сім'ї.

Зручність розділення права користування і кінцевого права на майно. Наприклад, батьки можуть зберегти пожиттєве право проживання, тоді як діти отримують право на нерухомість після смерті батьків.

Більш проста модель сімейного управління. Для сім'ї може бути психологічно і практично простіше структура, в якій права всіх учасників заздалегідь визначені.

2.7. Недоліки недискреційного трасту

Обмежена гнучкість. Умови, які були розумними на момент створення трасту, можуть стати неефективними через десять або двадцять років. Зміна фіксованих прав може вимагати згоди бенефіціарів, рішення суду або застосування спеціальної процедури, передбаченої законодавством трасту.

Більш висока вразливість прав бенефіціарів. Якщо бенефіціар має юридично закріплене право на дохід або майно, таке право, залежно від застосовного законодавства, може враховуватися при його особистому банкрутстві, сімейній суперечці, поділі майна або спадкуванні.

Підвищений ризик виникнення статусу контролюючої особи в Україні. Податковий кодекс передбачає, що особа, яка не є засновником трасту, може вважатися власником відповідної частки в компанії, що знаходиться в структурі, якщо вона має хоча б одне з наступних прав:

юридичне або фактичне право вимагати виплату доходу;
право розпоряджатися активами;
право отримати майно при припиненні структури;
фактичний контроль над структурою.

Отже, якщо український податковий резидент є фіксованим бенефіціаром трасту, що володіє компанією-власником нерухомості, його право на гарантований дохід або майно може стати підставою для аналізу такої особи як контролера КІК.

Це не означає, що будь-який фіксований бенефіціар автоматично визнається контролюючою особою. Необхідно аналізувати трастовий договір, характер прав, структуру володіння нерухомістю та наявність фактичного впливу. Однак ризик для фіксованого бенефіціара зазвичай вищий, ніж для особи, яка входить лише до широкого дискреційного класу і не має права вимагати виплату.

2.8. Дискреційні та недискреційні приватні фонди

Приватний фонд також може передбачати дискреційний або фіксований порядок надання майна бенефіціарам.

У дискреційному фонді рада фонду може самостійно визначати:

отримувачів виплат;
розмір і періодичність розподілів;
умови користування нерухомістю;
необхідність продажу або здачі об'єкта в оренду;
порядок реінвестування доходу.

У недискреційному фонді статут або внутрішній регламент заздалегідь встановлює права конкретних бенефіціарів і обов'язки ради фонду.

Юридична і податкова кваліфікація фонду залежить від законодавства країни його створення. Фонд може бути самостійною юридичною особою або іноземним утворенням без статусу юридичної особи. Український Податковий кодекс поширює правила КІК як на іноземні юридичні особи, так і на певні іноземні утворення без статусу юридичної особи, до яких можуть відноситися трасти, фонди, установи та аналогічні структури.

Якщо фонд є іноземною юридичною особою, застосовуються стандартні критерії володіння часткою і фактичного контролю.

Якщо фонд класифікується як утворення без статусу юридичної особи, додатково аналізуються права засновника, власника частки в майні фонду, бенефіціарів та осіб, які фактично управляють структурою.

2.9. Переваги дискреційного фонду

У порівнянні з трастом приватний фонд може бути більш зрозумілою формою для інвесторів з континентальної правової системи, оскільки він зазвичай має власну правосуб'єктність, органи управління та установчі документи.

Його перевагами можуть бути:

реєстрація нерухомості безпосередньо на ім'я фонду;
безперервність існування фонду після смерті засновника;
можливість встановити формальну систему управління через раду фонду;
гнучкий розподіл доходу між членами сім'ї;
можливість призначити протектора або наглядову особу;
відсутність акціонерів, які могли б вимагати поділу майна фонду.

2.10. Недоліки дискреційного фонду

Засновник може втратити безпосередній контроль над нерухомістю, якщо рада фонду є дійсно незалежною.

При цьому збереження за засновником занадто широких повноважень — наприклад, безумовного права замінювати раду, блокувати будь-які угоди, розпоряджатися банківськими рахунками, вимагати виплати або ліквідувати фонд — може призвести до визнання фактичного контролю для цілей українського законодавства про КІК.

Додатковим недоліком є витрати на реєстрацію, утримання ради, юридичну адресу, бухгалтерський облік, аудит і дотримання вимог законодавства юрисдикції фонду.

2.11. Переваги недискреційного фонду

Фіксовані права бенефіціарів роблять розподіл майна більш передбачуваним.

Такий фонд може використовуватися, наприклад, для:

надання батькам пожиттєвого права проживання;
обов'язкового покриття витрат на утримання нерухомості;
розподілу орендного доходу у встановлених пропорціях;
передачі об'єкта дітям після настання певної події;
обмеження можливості ради фонду змінити сімейний план.

2.12. Недоліки недискреційного фонду

Фіксовані права зменшують здатність фонду адаптуватися до нових обставин.

Крім того, гарантоване право українського резидента на отримання доходу, майна фонду або активів при його припиненні вимагає окремого аналізу з точки зору:

правил КІК;
оподаткування іноземного доходу;
щорічної звітності;
спадкування відповідного права;
можливих вимог кредиторів або подружжя бенефіціара.

2.13. Вплив на спадкові права дітей

Вибір між дискреційною і фіксованою структурою не скасовує необхідність аналізу спадкового законодавства.

Дискреційний траст може не надавати дітям гарантованого права на нерухомість. Недискреційний траст, навпаки, може прямо закріплювати їх право на дохід або майно.

Однак жодна з моделей автоматично не усуває правила про обов'язкову частку, захист неповнолітніх або повернення прижиттєвих дарувань у спадкову масу, якщо такі правила передбачені застосовним законодавством.

За українським законодавством право на обов'язкову частку мають малолітні та неповнолітні діти, а також повнолітні недієздатні діти спадкодавця. Повнолітня працездатна дитина не має автоматичної обов'язкової частки тільки на підставі спорідненості.

Одночасно угода, що укладається батьками, не повинна суперечити правам і інтересам їх малолітніх, неповнолітніх або недієздатних дітей. Це не означає, що батьки зобов'язані включати дітей до числа бенефіціарів будь-якого трасту або фонду. Однак ризик спору підвищується, якщо дитина вже має частку в нерухомості, законне право проживання, право на утримання або інший існуючий майновий інтерес.

Щодо іноземної нерухомості ключове значення також має законодавство країни її місцезнаходження. Український Закон «Про міжнародне приватне право» передбачає, що речові права на нерухомість і спадкування нерухомого майна, як правило, регулюються правом держави, в якій знаходиться відповідний об'єкт.

Тому іноземні правила обов'язкового спадкування можуть застосовуватися навіть тоді, коли засновники і члени сім'ї є громадянами України.

2.14. Яку структуру обрати?

Дискреційний безвідзивний траст або фонд може бути більш підходящим, якщо головними цілями є:

довгостроковий захист сімейного капіталу;
гнучкий розподіл доходу;
запобігання поділу нерухомості;
захист молодих або фінансово недосвідчених бенефіціарів;
максимальне юридичне відокремлення майна від засновника.

Однак така модель вимагає реальної готовності передати контроль незалежному trustee або раді фонду.

Недискреційна структура може бути більш підходящою, якщо необхідно:

гарантувати конкретним особам право проживання або дохід;
заздалегідь встановити точні частки бенефіціарів;
зменшити обсяг розсуду керуючого;
забезпечити передбачуваний розподіл майна між дітьми.

При цьому фіксовані права можуть створювати більш очевидні наслідки по КІК, іноземному доходу, спадкуванню і вимогам кредиторів.

На практиці можлива і змішана модель. Наприклад, батьки можуть мати фіксоване пожиттєве право користування нерухомістю, тоді як розподіл орендного доходу між дітьми та іншими членами сім'ї залишається на розсуд trustee або ради фонду.

Для українського інвестора вибір між дискреційною і недискреційною структурою повинен базуватися не тільки на бажаній ступені контролю. Необхідно зіставити:

правила КІК;
податковий статус засновника і бенефіціарів;
законодавство країни розташування нерухомості;
спадкові права членів сім'ї;
обсяг повноважень trustee, ради фонду і протектора;
вартість щорічного супроводу;
готовність засновника дійсно відмовитися від власності і контролю.

Структура, яка формально називається дискреційною або безвідзивною, але фактично повністю управляється засновником, може не забезпечити очікуваних податкових і захисних переваг.

3. Більш ефективне спадкове планування

Однією з основних спонукальних причин організації володіння іноземною нерухомістю через траст або фонд є забезпечення безперервності володіння після смерті інвестора.

Якщо нерухомість належить фізичній особі напряму, спадкоємцям може знадобитися пройти спадкову процедуру в країні місцезнаходження майна. Така процедура може включати:

отримання іноземного свідоцтва про спадкування або відповідного судового рішення;
переклад і легалізацію українських документів;
сплату місцевих податків на спадщину;
залучення іноземних юристів;
урегулювання колізій між різними спадковими нормами;
очікування протягом кількох місяців, а в складних випадках — значно довше, перш ніж нерухомість буде переоформлена.

Якщо нерухомість вже належить трасту або фонду, смерть засновника зазвичай не призводить до зміни зареєстрованого власника. Довірчий власник або фонд продовжує існувати, а право користуватися нерухомістю або отримувати дохід від неї відбувається згідно з трастовим договором, статутом або внутрішнім регламентом фонду.

Це робить спадкування більш передбачуваним і знижує ризик тимчасового блокування іноземної нерухомості на період оформлення спадщини.

4. Збереження нерухомості як довгострокового сімейного активу

Нерухомість, отримана у спадок напряму, може бути розділена між кількома спадкоємцями. Один спадкоємець може захотіти продати об'єкт, інший — використовувати його особисто, а третій — не мати можливості або бажання оплачувати витрати на утримання.

Траст або фонд дозволяє заздалегідь встановити чіткі правила, включаючи:

які члени сім'ї можуть користуватися нерухомістю;
чи можна здавати об'єкт третім особам;
як фінансуються витрати на утримання;
чи може нерухомість передаватися в заставу;
за яких обставин об'єкт може бути проданий;
як розподіляється орендний дохід або виручка від продажу;
чи можуть бенефіціари передавати свої права.

Це допомагає зберегти віллу, квартиру, комерційну будівлю або портфель нерухомості як єдиний сімейний актив, не допускаючи його дроблення при кожній зміні покоління.

5. Захист від особистих і сімейних ризиків

При правильному структуруванні нерухомість, передана в траст або фонд, юридично відокремлюється від активів, що знаходяться в особистій власності засновника.

Таке розмежування може забезпечити захист від окремих майбутніх ризиків, включаючи:

особисті зобов'язання, що виникли у зв'язку з підприємницькою діяльністю;
вимоги до окремих членів сім'ї;
фінансову недисциплінованість бенефіціара;
суперечки між спадкоємцями;
недієздатність початкового інвестора;
неконтрольоване розпорядження нерухомістю молодшими бенефіціарами.

Однак захист активів не є абсолютним.

Суд може оскаржити і не визнати структуру, якщо:

Майно було передано після виникнення вимог кредиторів;
Передача активів носить фіктивний характер і засновник продовжує звертатися з майном як з особистим;
Структура була створена з метою ухилення від законних вимог.

Найбільш стійкими є структури, створені до виникнення будь-яких суперечок, за наявності реального юридичного відокремлення, незалежного управління і належного документального оформлення.

6. Безперервність управління у разі недієздатності

Пряме володіння може створювати практичні складнощі, якщо власник втрачає можливість підписувати документи, управляти відносинами з орендарями, погоджувати ремонт або взаємодіяти з банком.

Траст або фонд може продовжувати функціонувати через довірчого власника або раду фонду без необхідності переоформлення нерухомості на іншу особу.

Установчі документи можуть визначати:

хто приймає рішення у разі недієздатності засновника;
хто погоджує суттєві ремонтні роботи або рефінансування;
яким чином здійснюється управління нерухомістю;
як виділяються кошти на утримання і догляд за засновником;
хто здійснює наглядові повноваження.

Це особливо важливо для сімей, члени яких проживають у різних країнах.

7. Централізоване управління кількома об'єктами закордонної нерухомості

Інвестор може володіти квартирою в Європейському Союзі, курортною нерухомістю в іншій країні, а також комерційними або орендними об'єктами в третій юрисдикції.

Якщо кожен об'єкт належить інвестору особисто, це може призвести до розрізненого адміністрування, окремих спадкових процедур і неузгодженого прийняття рішень.

Фонд або траст може забезпечити єдиний механізм сімейного управління. Залежно від місцевого законодавства і податкових вимог структура може володіти нерухомістю напряму або через окремі компанії-власники.

Типова структура може виглядати наступним чином:

Український засновник → фонд або траст → місцева компанія-власник → закордонна нерухомість

Використання окремої компанії для кожного суттєвого об'єкта також може допомогти розмежувати ризики, пов'язані з орендарями, підрядниками, фінансуванням і управлінням нерухомістю.

При цьому структура не повинна бути необґрунтовано складною. Кожна додаткова компанія тягне за собою витрати на бухгалтерський облік, податкову звітність, аудит, юридичну адресу і адміністративний супровід.

8. Контрольований доступ для бенефіціарів

Траст або фонд дозволяє надати членам сім'ї економічні вигоди без негайної передачі їм повної власності і контролю.

Наприклад, установчі документи можуть передбачати, що:

батьки мають право користуватися нерухомістю пожиттєво;
діти починають отримувати орендний дохід після досягнення певного віку;
бенефіціари можуть користуватися нерухомістю, але не мають права продати її або передати в заставу;
виручка від продажу повинна бути реінвестована;
виплати можуть здійснюватися на освіту, медичне обслуговування або придбання житла;
суттєві угоди вимагають згоди протектора або незалежного члена ради фонду.

Такий механізм може бути більш гнучким, ніж пряме дарування нерухомості дітям або передача часток у загальній власності кільком родичам.

9. Вищий рівень конфіденційності, але не анонімність

Траст або фонд може забезпечити певний рівень законної конфіденційності, оскільки ім'я засновника не завжди вказується в публічному реєстрі нерухомості як зареєстрований власник.

Однак конфіденційність не слід плутати з анонімністю.

Банки, довірчі власники, зареєстровані агенти, нотаріуси та інші регульовані постачальники послуг зазвичай ідентифікують засновника, довірчого власника, бенефіціарів, протектора і осіб, що здійснюють контроль.

Відповідно до міжнародних стандартів розкриття бенефіціарної власності до осіб, пов'язаних з трастом, належать його засновник, довірчий власник, протектор, бенефіціари і будь-які особи, які здійснюють кінцевий ефективний контроль.

Загальний стандарт звітності CRS також вимагає від фінансових установ ідентифікувати і, у відповідних випадках, розкривати контролюючих осіб трастів і аналогічних структур.

Україна вперше провела міжнародний автоматичний обмін інформацією про фінансові рахунки в рамках CRS у вересні 2024 року і наразі отримує інформацію від іноземних юрисдикцій-партнерів.

Отже, траст або фонд повинен створюватися для цілей спадкового планування, управління, захисту активів та інвестування, а не для приховування власності від податкових органів.

10. Можливості податкового та транзакційного планування

Траст або фонд в окремих випадках може підвищити ефективність загальної податкової та транзакційної структури, однак не забезпечує автоматичного зниження податків.

Потенційні переваги можуть включати:

відсутність необхідності повторного переоформлення юридичного титулу при зміні поколінь;
збереження виручки від продажу у структурі для подальшого реінвестування;
централізований облік орендного доходу і витрат на нерухомість;
розмежування власності на нерухомість і особистого податкового становища окремих бенефіціарів;
можливість передачі часток у холдинговій компанії замість безпосередньої передачі нерухомості;
застосування пільг за угодами про уникнення подвійного оподаткування, якщо для цього існують законні підстави.

Одночасно структура може створювати додаткове податкове навантаження, включаючи:

податок на передачу нерухомості або гербовий збір при придбанні або внесенні майна;
податок на приріст капіталу при передачі вже придбаної нерухомості;
щорічний податок на нерухомість, муніципальні збори або податок на майно;
податок на орендний дохід;
корпоративний податок або податок на дохід фонду;
податки на виплати бенефіціарам;
податок на спадщину або дарування;
спеціальні податки на нерухомість, що належить компаніям;
оподаткування в Україні в рамках правил про контрольовані іноземні компанії.

Деякі юрисдикції також оподатковують непряму передачу нерухомості, коли продаються частки або акції компанії, основний актив якої представлений нерухомістю.

Тому необхідно моделювати не тільки придбання об'єкта, але й щорічне володіння, виплати, спадкування і майбутній вихід з інвестиції.

11. Податкові аспекти для українського інвестора

Для податкового резидента України створення іноземного фонду або трасту може спричинити обов'язки з подання звітності та оподаткування в Україні.

11.1. Правила про контрольовані іноземні компанії

Українське законодавство про КІК може застосовуватися не тільки до іноземних компаній, але й за певних обставин до трастів, фондів і інших іноземних утворень без статусу юридичної особи.

Державна податкова служба України прямо вказує, що трасти і фонди можуть підпадати під правила КІК, а юридичне володіння не є єдиним критерієм. Також можуть враховуватися непряме володіння і фактичний контроль, включаючи можливість давати обов'язкові вказівки, проводити або блокувати операції по банківських рахунках і впливати на розподіл доходу. (tax.gov.ua)

Український резидент, створюючий іноземну структуру або набуваючий права в такій структурі, може бути зобов'язаний повідомити українські податкові органи протягом 60 календарних днів. Також може виникнути обов'язок з щорічного подання звітності по КІК, як правило, разом з річною декларацією фізичної особи. (tax.gov.ua)

Існують обставини, за яких засновник належним чином оформленого дискреційного і безвідзивного трасту може не вважатися власником або контролюючою особою активів.

Однак для цього повинні дотримуватися суворі юридичні і фактичні умови, а український податковий орган може запросити трастовий договір, підтвердження довірчого власника і юридичний висновок іноземного консультанта. (tax.gov.ua)

Самого вказівки в документах, що траст є «безвідзивним», недостатньо, якщо засновник зберігає фактичний контроль.

11.2. Оподаткування іноземного доходу

Податкові резиденти України, як правило, зобов'язані декларувати іноземні доходи.

До них можуть відноситися орендний дохід, виплати з трасту або фонду, дохід, віднесений на контролюючу особу за правилами КІК, а також прибуток від продажу закордонних активів.

Податки, сплачені за кордоном, потенційно можуть бути зараховані в Україні при дотриманні вимог законодавства і відповідної угоди про уникнення подвійного оподаткування. (tax.gov.ua)

Конкретний податковий результат залежить від того, кому належить дохід: самій структурі, українській контролюючій особі чи бенефіціару, що отримує виплату.

11.3. Фінансування придбання

До створення структури інвестору також необхідно визначити джерело фінансування придбання іноземної нерухомості.

У період дії українських валютних обмежень можливість переказу коштів з України для іноземних інвестицій може бути обмежена.

До укладення договору купівлі-продажу необхідно оцінити:

можливість використання коштів, вже знаходяться за кордоном;
допустимі перекази з України;
можливість отримання фінансування від іноземного банку;
документи, що підтверджують походження коштів;
вимоги довірчих власників, банків і нотаріусів.

Створення фонду або трасту саме по собі не є законним способом обходу українських валютних обмежень.

12. Коли фонд або траст є найбільш доцільним?

Приватний фонд або траст доцільно розглянути, якщо:

вартість об'єкта або портфеля нерухомості є суттєвою;
нерухомість планується зберегти в сім'ї більше ніж на одне покоління;
об'єктом будуть користуватися або отримувати вигоду кілька бенефіціарів;
інвестор володіє активами в кількох країнах;
успадкування через іноземну процедуру probate буде складним;
потрібно обмежити передчасний або неконтрольований продаж;
важливо забезпечити безперервність управління у разі смерті або недієздатності;
сім'ї необхідний формалізований механізм управління;
структура буде володіти не тільки нерухомістю, але й іншими інвестиціями.

Пряме володіння може залишатися більш ефективним для одного об'єкта відносно невеликої вартості, призначеного переважно для особистого користування, особливо якщо щорічні витрати на утримання фонду або трасту перевищують практичну вигоду від такої структури.

13. Поширені помилки

Найбільш часті помилки включають:

Створення структури після придбання нерухомості.
Передача вже придбаного об'єкта може спричинити додатковий податок на передачу, податок на приріст капіталу і необхідність отримання згоди кредитора.
Вибір юрисдикції виключно за низькою податковою ставкою.
Юрисдикція фонду або трасту повинна бути сумісна з законодавством країни розташування нерухомості, податковим резидентством інвестора і країнами проживання бенефіціарів.
Збереження надмірного особистого контролю.
Якщо засновник продовжує одноособово приймати всі рішення і користуватися активами без обмежень, передбачене юридичне і податкове відокремлення може бути поставлено під сумнів.
Ігнорування української звітності по КІК.
Траст або фонд, створений за кордоном, може створювати обов'язки з повідомлення, звітності та оподаткування в Україні.
Припущення, що структура гарантує анонімність.
Міжнародний обмін інформацією, процедури KYC і правила розкриття бенефіціарної власності роблять повну анонімність практично неможливою.
Відсутність планування виходу з структури.
Наслідки продажу нерухомості, передачі компанії-власника або припинення фонду або трасту повинні аналізуватися з самого початку.

14. Рекомендований процес структурування

До придбання іноземної нерухомості через траст або фонд інвестору слід провести комплексний аналіз, включаючи:

податкове резидентство України і ризики застосування правил КІК;
законодавство про нерухомість країни місцезнаходження об'єкта;
податки на придбання і передачу майна;
оподаткування орендного доходу і приросту капіталу;
спадкове право і правила про обов'язкову частку;
ризики, пов'язані з режимом майна подружжя;
законодавство про фонди і трасти;
правила розкриття бенефіціарної власності і звітність CRS;
банківські вимоги і підтвердження походження коштів;
валютні обмеження;
умови фінансування;
щорічні адміністративні витрати;
передбачувані правила спадкування і розподілу доходу.

Тільки після проведення такого аналізу слід обирати юрисдикцію, розробляти установчі документи і формувати структуру володіння.

Висновок

Володіння закордонною нерухомістю через фонд або траст може надати українському інвестору ефективний механізм спадкового планування, сімейного управління, безперервності, контрольованого доступу і законного відокремлення активів.

Основна перевага такої структури, як правило, полягає не в негайній податковій економії.

Її реальна цінність полягає у створенні чітких правил щодо того, як нерухомість буде належати сім’ї, управлятися, використовуватися і передаватися протягом кількох поколінь.

Одночасно траст або фонд створює додаткові податкові, звітні, бухгалтерські і комплаєнс-обов'язки. Українські правила КІК, звітність CRS і іноземні вимоги по розкриттю бенефіціарної власності повинні враховуватися з самого початку.

Nexus Consulting супроводжує українських інвесторів при розробці і впровадженні міжнародних структур володіння нерухомістю, включаючи:

порівняння прямого, корпоративного, трастового і фондового володіння;
аналіз українських наслідків за правилами КІК;
вибір підходящої юрисдикції;
координацію з іноземними довірчими власниками, адміністраторами фондів і юристами з нерухомості;
підготовку та перевірку установчих і корпоративних документів;
планування спадкування і прав бенефіціарів;
поточне корпоративне, податкове і звітне супроводження.

Кожна структура повинна розроблятися індивідуально з урахуванням податкового резидентства інвестора, сімейних обставин, джерела коштів, юрисдикції нерухомості і довгострокових цілей.

Ця стаття надається виключно в інформаційних цілях і не є індивідуальною юридичною, податковою чи інвестиційною консультацією. Застосовний правовий і податковий режим повинен бути окремо підтверджений в Україні і в кожній іноземній юрисдикції, пов’язаній зі структурою.

Якщо вас зацікавила будь-яка з вищеописаних структур, для безкоштовної консультації зв'яжіться з нами через форму зворотнього зв'язку або будь-яким іншим зручним для вас способом — Контакти.